El Real Decreto 164/2025 ha supuesto una actualización significativa del marco normativo sobre seguridad contra incendios en establecimientos industriales, con efectos directos en las obligaciones de prevención, mantenimiento e inspección de equipos y sistemas contra el fuego. Aprobado el 4 de marzo de 2025, publicado en el BOE el 10 de abril y en vigor desde el 10/05/2025, el nuevo RSCIEI sustituye al RD 2267/2004 y busca armonizar requisitos con el RIPCI (RD 513/2017) y el DB‑SI del CTE.
Para empresas, comunidades de propietarios y titulares de instalaciones en Madrid y entornos cercanos, este cambio normativo implica ajustes operativos y administrativos: nuevas periodicidades de inspección, responsabilidad reforzada sobre la conservación de actas y contratos, y la obligación de solicitar servicios a Organismos de Control Habilitados (OCA). En este artículo desglosamos el impacto práctico y ofrecemos recomendaciones para cumplir con el RD 164/2025.
Contexto y objetivo del RD 164/2025
El Real Decreto 164/2025 actualiza el Reglamento de seguridad contra incendios en establecimientos industriales con el objetivo declarado de reducir la aparición y propagación de incendios en establecimientos industriales. Su entrada en vigor el 10/05/2025 marca el inicio de un periodo de adaptación con disposiciones transitorias que afectan a diferentes tipos de instalaciones y actividades.
El texto sustituye al RSCIEI anterior (RD 2267/2004) y pretende coordinarse con el RIPCI (RD 513/2017) y el Documento Básico SI del CTE, homogeneizando criterios técnicos para protección activa y pasiva. Esta coordinación facilita la coexistencia de requisitos y evita lagunas normativas entre reglamentos sectoriales.
Para el sector profesional de la seguridad contra incendios (instaladores, mantenedores, OCAs y autoridades autonómicas) supone la necesidad de actualizar procedimientos, acreditar competencias y, en muchos casos, ofrecer nuevos servicios formativos y técnicos para atender la demanda generada por las inspecciones iniciales y periódicas exigidas.
Cambios clave en la periodicidad de inspecciones
Una de las novedades más relevantes del RD 164/2025 es la periodicidad de las inspecciones reglamentarias en establecimientos industriales. El texto recoge literalmente que “Dichas inspecciones se deberán realizar, al menos, cada 5 años.” Este criterio unifica y, en muchos casos, acorta plazos frente a prácticas anteriores.
Para contraste histórico, el RIPCI (RD 513/2017) señalaba en su artículo 22 que: “En aquellos casos en los que la inspección … no esté regulada por reglamentación específica, los titulares … deberán solicitar, al menos, cada diez años … la inspección de sus instalaciones de protección contra incendios”. El RD 164/2025 modifica ese régimen en el ámbito de los establecimientos industriales, estableciendo un plazo quinquenal mínimo.
Este cambio obligará a titulares y mantenedores a revisar calendarios de inspección y a planificar recursos con mayor frecuencia. En la práctica, significa más actas OCA y una supervisión más continua del estado de las protecciones activas y pasivas.
Obligaciones de titulares y Organismos de Control Habilitados (OCA)
El nuevo reglamento obliga a que las inspecciones periódicas sean solicitadas por el titular a un organismo de control habilitado conforme al Reglamento de la Infraestructura para la Calidad y la Seguridad Industrial. Las actas resultantes (emitidas por la OCA y con la firma del titular) deben levantarse y conservarse y estarán a disposición de la autoridad autonómica competente.
Es imprescindible que los titulares verifiquen la habilitación y acreditación del OCA seleccionado antes de contratar. La normativa refuerza la trazabilidad administrativa: contratos de mantenimiento, actas de inspección y expedientes técnicos deben estar centralizados y disponibles para auditoría.
Además, las comunidades autónomas mantienen la competencia inspectora y la coordinación entre OCAs, autoridades y titulares es un requisito práctico para facilitar programas especiales de inspección promovidos por el órgano estatal o autonómico.
Inspección inicial y alcance técnico de las revisiones
El RSCIEI exige una acta de inspección inicial emitida por OCA para determinados establecimientos de mayor complejidad o riesgo antes de la puesta en servicio. Esto afecta, por ejemplo, a sectores con áreas de riesgo medio/alto con superficie conjunta ≥ 1.000 m² y otros supuestos recogidos en el Reglamento.
El alcance técnico de las inspecciones periódicas comprende la comprobación de que no ha habido cambios no conformes en la actividad, que la tipología y los niveles de riesgo se mantienen, que las instalaciones de protección son las exigidas en proyecto y que la protección pasiva y activa se encuentra en correcto estado. También se verificarán las últimas revisiones de mantenimiento exigidas por normativa aplicable.
Las inspecciones deben seguir la metodología indicada en el artículo 22 del RIPCI y normas técnicas de referencia (por ejemplo UNE 192005‑2:2021) para homogeneizar procedimientos y criterios de evaluación, lo que facilita informes comparables y defendibles ante la autoridad.
Actuación ante deficiencias detectadas
Cuando la OCA detecta deficiencias significativas, el titular debe subsanarlas “lo antes posible” y, en todo caso, en un plazo máximo que no podrá ser superior a 6 meses. Este plazo obliga a disponer de recursos técnicos y financieros para corregir carencias sin demoras que comprometan la seguridad.
Si existe riesgo grave e inminente, la OCA emitirá certificado negativo y lo remitirá a la autoridad autonómica competente. Esa comunicación puede desencadenar medidas administrativas adicionales y, en casos extremos, la paralización de la actividad hasta la reparación de la situación.
Por tanto, es conveniente que las empresas cuenten con procedimientos internos claros para recibir informes OCA, priorizar actuaciones y contratar mantenimientos correctivos que garanticen la resolución dentro del plazo legal.
Plazos transitorios y fechas relevantes
El Reglamento entró en vigor el 10/05/2025. Las disposiciones sobre inspecciones, mantenimiento y actuación en caso de incendio pasan a aplicarse a los existentes transcurridos 6 meses desde la entrada en vigor (es decir, obligaciones exigibles desde el 10/11/2025 salvo excepciones o transitorios expresos).
Además, se recogen plazos transitorios específicos para supuestos concretos: por ejemplo 4 años para obras en curso, 2 años para adaptación de fabricantes y 5 años para sistemas fijos en cocinas comerciales. Estos matices afectan a la planificación de inversiones y obras de adaptación.
Los titulares deben revisar los transitorios aplicables a su caso y calendarizar actuaciones dentro de esos plazos, evitando acumulación de trabajo en los últimos meses de adaptación y riesgos de incumplimiento.
Impacto en mercado, acreditación y costes administrativos
El RD 164/2025 ha generado una mayor demanda de servicios de inspección y formación: consultoras, entidades formativas y empresas de certificación han anunciado cursos y servicios específicos para atender la nueva demanda. ENAC y otros organismos acreditadores han incrementado actividad respecto a OCAs y entidades de inspección.
En cuanto a costes, las estimaciones disponibles provienen de ofertas comerciales y consultoras: el precio por inspección es muy variable según tamaño y complejidad (desde varios miles hasta varios miles de euros por acta). No existe, a 18/03/2026, una estadística pública consolidada a escala nacional sobre número de inspecciones realizadas ni gasto agregado derivado del RD 164/2025.
Este aumento de carga administrativa (conservación de contratos, actas y expedientes) también supone coste y esfuerzo para titulares y empresas mantenedoras. La planificación presupuestaria y la validación de acreditaciones OCA se convierten en tareas prioritarias para evitar sorpresas económicas y legales.
Recomendaciones prácticas para titulares y gestores
Planificar con antelación: revise si su establecimiento entra en el ámbito de inspecciones iniciales o si debe adaptar la periodicidad a cinco años. Reserve fechas con OCAs acreditadas con suficiente antelación al vencimiento del plazo quinquenal para evitar cuellos de botella.
Centralizar documentación: mantenga contratos de mantenimiento, actas de inspección y expedientes técnicos en un repositorio accesible. Validar la acreditación de la OCA y solicitar referencias y metodologías conforme a UNE 192005‑2:2021 reduce riesgos de observaciones formales.
Evaluar costes y planificar adaptaciones durante los transitorios: aproveche los plazos transitorios cuando proceda para programar obras o cambios de diseño y evitar inversiones urgentes; al mismo tiempo, prepare un presupuesto para inspecciones y posibles actuaciones correctivas dentro del plazo máximo de 6 meses.
En resumen, el Real Decreto 164/2025 introduce criterios más exigentes y una mayor frecuencia de inspección para establecimientos industriales, con impacto operativo y administrativo para titulares, mantenedores y OCAs. Los cambios buscan mejorar la seguridad y la trazabilidad de las inspecciones, aunque requieren adaptación y planificación por parte del sector.
Si su empresa, comunidad o vehículo profesional se ve afectado por estas obligaciones en Madrid o áreas cercanas, es recomendable contactar con un instalador/mantenedor certificado y con un OCA acreditado para revisar su situación y calendarizar las inspecciones y adaptaciones necesarias. Preparación documental y verificación de acreditaciones son claves para cumplir el RD 164/2025 con seguridad y eficiencia.